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RAのtane 8【分譲マンションは外車の購入と同じ】

連載記事 2020.05.22

「令和2年5月19日経済レポート2785号」に掲載されました。

 

   

①マンション価格のみ高騰
首都圏のマンションの平均価格は、2016(平成28)年には5490万円と高騰しています。
また、近畿圏のマンションの平均価格は、3919万円となっています。
1975年を100としたときの、首都圏のマンション価格の変動率は2014年には3・3倍、消費者物価指数は1・8倍ですから、マンション価格を消費者物価指数に合わせますと、約45%も割高になっています。
分譲マンションは、都市中心部のため敷地が高いこと、住宅機器が高級であり、内装が豪華なため 価格が高くなります。
また、立派なパンフレット、展示場、広告宣伝費などふんだんにバラまき、それらが全て、マンション価格にハネ返ります。
これは、例えば高級外車のベンツの購入と同じように、目が飛び出るほどの高額商品です。スティタスを購入するもので、耐用年数が経過すれば 購入価額が全て損失になってしまいます。

②減価償却資産
高級外車を2000万円で購入しますと、毎年減価償却し、耐用年数の6年でゼロになります。これを減価償却資産といいますが、建物も同じです。
分譲マンションを購入する人は、将来にわたり財産価値があると思い込んでおられますが、税務上の耐用年数は47年。将来、建替えが必要で、建替え時点での財産価値はゼロになります。建替えるとその時に、買取り資金が再び数千万円必要になるのです。
この点から、分譲マンションはガレキなのです。

③終末期問題
建替え時期ですが、配管などの設備は30年程度で交換する必要が生じ、コンクリートの寿命は通常は60年程度ですから、早くて建築後30年、途中で大修繕をしても、60年後には建替えが必要になります。
しかし、実際には建替えはできず、土地の持分の2~3坪程度を売却し区分所有権を解消し、解体することになるでしょう。
このように、分譲マンションは、47年以後には財産価値はゼロになりますから、購入すべきではありません。購入してしまった人は、損失は覚悟のうえで、できるだけ早く売却する必要があるのです。