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RAのtane 6 【RA投資の安全性を確認】

連載記事 2020.03.18

「令和2年3月17日経済レポート2777号」に掲載されました。

 

   

①図表を作表した条件
図表の「面積」は、住生活基本計画の誘導居住面積水準の都市居住型(アパート・マンションの共同住宅)の3~5歳児が1名いる場合の数値により設定しました。
図表では、40㎡未満の面積の住宅を不要な住宅としています。余りに多いので驚きますが、住宅・土地統計調査報告の調査区分が変更されたため、29㎡以下と39㎡以下の区分で供給過剰が生じることになりました。
 
②29㎡以下の住宅
住生活基本計画の最低居住面積水準は25㎡とされており、政策的に「この住居に居住する世帯を早期に解消することを目標」としていますから、市場から撤退すべき住宅となります。
「住宅・土地統計調査報告」のデータで、29㎡以下が最小の面積となっています。最低居住面積より4㎡ほど広くなっていますが、おおむねこの485万戸は不要な住宅ですから空き家の予備軍になります。

③30~39㎡の住宅
この237万戸の住宅は誘導居住面積以下の住宅ですから、RA経営士が立地診断を行い、リフォームをして存続させるか、解体するかの決断が必要になります。

④広い賃貸住宅は供給不足
賃貸住宅市場には需給ギャップがあります。1人以上の賃貸住宅はすべて供給不足で、合計は722万戸もの大量供給不足となっています。
上図の狭いアパートやマンションは「住生活基本計画」では、誘導居住面積水準として必要と考えられる住宅の面積が1人40㎡と定められており、それ以下のものは不要とされる住宅です。
また、1人~4人以上の全ての住宅が大量に供給不足になっているのです。RA(戸建貸家)は一戸建ての賃貸住宅で25坪(82・5㎡)程度の広さですから、圧倒的多数の借り手が待ち望んでいるのです。立地が良ければRAを供給すれば満室経営になるのです。        
広い賃貸住宅の供給は「RA」新築の他、空き家・高齢者の自宅・分譲マンションなど、面積の広い住宅をリフォームして賃貸(リフォレント・商標登録済)しても効果があります。