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第2回セミナー開催レポート

セミナー 2017.09.13

 貸家工房株式会社では、第2回セミナーを平成29年9月5日に、広島商工会議所で開催し、70名の参加を頂きにぎわいました。
 ここでは、開催レポートをまとめます。

 

第1部 危ない「節税神話」
その1、社会問題「大企業の販売攻勢」からオーナーを守りたい。

 講師は一般社団法人 貸家経営塾長・黒木貞彦が担当しました。

 

①「節税神話」について

 アパートの販売攻勢が現在も続いていますが、そのセールス活動の中心は「相続税の節税」になると報道され、オーナーもそれを信じきっておられます。
 講師はこれを「節税神話」と名付けましたが、アパート建築による節税は建築直後の「入口」が最大で、年数が経過してゆきますと、節税効果は薄れてゆき、耐用年数20年が来ると節税効果はゼロになるのです。
 つまり、相続税の節税は「節税神話」にすぎないのです。
 この真実は税理士も話さず、マスコミも報道せず、金融機関は知らず、ハウスメーカーは語りません。

 

②「35年一括借り上げ」について

 ハウスメーカーのセールストークですが、このフレーズでオーナーが勝手に「家賃保証」と解釈するようです。
 「一括借り上げ」はサブリースですからオーナーからメーカーが一括借り上げします。
 しかし、「家賃保証」ではありません。
 家賃は通常2年毎に見直され、借家人からの家賃が下がれば、オーナーへの家賃は下がるのです。
 賃貸住宅は430万戸の空き家であふれていますから、アパートは30%近い空き家が生じます。家賃が下がるのにオーナーに当初の家賃を払い続けることは不可能です。

 

③「誤解商法」とは

 上記の「節税神話」や「35年一括借上げ保証」はオーナーに誤解を与えて商いするため「誤解商法」と講師は指摘しています。
 賃貸マーケットは狭いアパートが供給過剰ですから、新築しますと空き家が生じて経営に失敗し、アパートローンが払えず不動産を失ってしまいます。

 

④オーナーを守る

 現在、オーナーを守る専門家(資格者)が日本に居ません。そのため、オーナーはハウスメーカーや金融機関に相談しているのです。残念ながら、これらの相談相手はオーナーの敵なのです。
 そこで、一般社団法人 貸家経営塾ではオーナーの味方である資格者を養成することにしました。貸家経営アドバイザーと貸家経営診断士(以下「KS」といいます。)の2つの資格制度です。
 両資格者は主に、賃貸住宅市場の現状を修得し、KSは経営計画と税務知識を学びます。そして、KSが配置されたオーマド(オーナーの相談窓口)でオーナーを全面的に支援いたします。
 オーマドにはハウスメーカーは認可しませんから、オーマドでは建築営業はいたしません。
 オーナーにとって不要な建築物であれば建築はおすすめしません。

 

第1部 危ない「節税神話」
その2 スマホで出来る「相続税速算」節税対策の一歩は税額の速算から

 講師は税理士法人 黒木会計の代表、黒木寛峰が担当しました。スマホから計算する方法を実習しました。
 インターネットを呼び出し、貸家経営塾を検索


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 財産総額と負債総額及び、相続人の種類と人数を入力し、計算を押すと相続税が計算できます。
 「平成29年末まで無料開放していますから、ご利用下さい」との説明がありました。

 

第2部 これからの戸建賃貸経営
    ~不動産投資としての視点~

 第2部の講師は、株式会社エスコンの山﨑孝徳社長をお招きしました。山崎社長の略歴は次のとおりです。

 セミナーの資料は約100枚提供を受けましたが、当日5枚のみを配布いたしました。
 以下、このレポートではポイントのみ掲載します。

 

① 山﨑社長からの案内文

 現在、日本の産業界における不可欠のテーマと言えば、直面する少子高齢化問題と地球規模で深刻化する環境問題の二点があげられます。とりわけ、少子化による人口減少化傾向は恒常的な新設住宅着工戸数の低迷と空室率の増加に直接結びつくものであります。
 住宅・不動産業界は、これまでの「量」を目的とした『住まい』の供給から、環境に配慮した「質」の提案へと大きく舵を切ることが求められています。こうしたなか、私共は早くより賃貸住宅市場における「質」による差別化を目指して、オーナー様の利益(収益の向上)と入居者様志向(顧客満足)の双方の視点に立ったデザイナーズ戸建賃貸住宅『エクリュ』を開発してまいりました。『エクリュ』は、眠っていた土地の潜在的価値を最大限に引き出し、資産運用商品として極めて小さなリスクで高いリターンを上げられる投資効率の良い商品です。洗練された外観デザインと機能的に配置された間取りプランは、高い入居率を実現するだけでなく、美しい街並みを地域に提供しています。
 これからの賃貸市場に、オーナー様と入居者様の双方に喜ばれる賃貸物件を提供して参りたいと考えております。

 

② 山﨑社長の不動産投資

 社長自らが不動産投資を実践しておられ、中古の物件を購入し、リノベーションをし、収益を上げ、売却又は保有しておられます。

 

③ 人口動向

 人口の動向は、不動産の売買や賃貸に大きく影響するものです。人口の動向に注目することが大切ですと述べられました。

 

総人口および指数のデータ
総人口および指数(平成22年=100とした場合)を検索しますと、北海道から沖縄まで各市町村のデータが表示されます。
出典:国立社会保障・人口問題研究所ホームページ (http://www.ipss.go.jp/)

 

④ コンパクトシティー